Como Administradores de fincas rústicas y urbanas y profesionales de éste campo, estamos sujetos a normas que garanticen la eficacia, independencia y responsabilidad en el ejercicio de las funciones encomendadas para la administración de los elementos comunes de las comunidades de propietarios, los bienes inmuebles urbanos y rústicos propiedad de terceros, en aplicación de las leyes de Propiedad Horizontal, Arrendamientos urbanos y Rústicos.

En nuestra relación contractual con las comunidades, se exponen claramente las obligaciones del administrador y las obligaciones del presidente de la comunidad. De esta forma, se limitan, de forma clara y precisa las obligaciones de cada uno y se evitan malos entendidos futuros. Delimitadas las mismas, si el presidente desea que el administrador asume parte de las obligaciones de éste último, el administrador, previo estudio, accederá o no y de hacerlo, modificará la tarifa acordada en función de la naturaleza a asumir.

Nuestra importancia como Administrador de fincas es palpable y evidente, pues el desarrollo de nuestras funciones como gestor, gerente, asesor, mediador, secretario, contable y representante inmobiliario, la convivencia entre los vecinos e inquilinos ganan de forma directa, practica y cotidiana, una mejor calidad de vida.

SON FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR

• Asesor en los siguientes temas:

Inmobiliarios, alquileres, traspasos, compra venta de inmuebles, Notario, Registrador de la Propiedad, IBI, viviendas de Protección Oficial, Rehabilitación de Inmuebles, etc.

Jurídicos, acuerdos de junta, cobro de morosos, sentencias y jurisprudencia en general que afecta a la propiedad inmobiliaria.

Fiscales, obligaciones con la Hacienda pública en todos los aspectos relacionados con la propiedad, IVA, IRPF, declaraciones, alta en el censo, liquidaciones, etc.

Laborales, Riesgos Laborales, Contratos, Seguridad Social, Medidas de Fomento del Empleo, INEM, Estatuto de los Trabajadores, Accidentes de trabajo, Incapacidad Transitoria por enfermedad, etc.

Técnicos, en aquellos aspectos tanto arquitectónicos e industriales que afectan al buen funcionamiento de los servicios y mantenimiento de la propiedad, asesorando sobre la mejor contratación de las empresas o técnicos que en la relación calidad precio sean las más ventajosas.

Económicos, criterios de presupuestos, repercusión de gastos, liquidaciones, saldos individualizados, según División Horizontal, estatutos o acuerdos de Junta. Repercusión de obras, actualizaciones de renta, liquidaciones, etc. en los casos de Arrendamientos.

• Contable:

Con criterios contables e información clara y precisa, realiza las liquidaciones para su aprobación, actualiza las rentas, repercute las obras, se ocupa de los cobros de los recibos a inquilinos o propietarios, repercutiendo los consumos individuales susceptibles de individualización, de morosos, deudores. De los pagos a proveedores, nominas, acreedores, etc.

• Mediador:

Entre la comunidad y el propietario, entre los mismos propietarios, entre la comunidad y las Administraciones Públicas, entre el arrendador y el inquilino, entre empresario y trabajadores, intentando unificar criterios para evitar litigios.

• Gerente:

Seguimiento y control de proveedores, averías, seguros, bancos, Ayuntamiento, Comunidad Autónoma, Seguridad Social, Hacienda, pactando las mejores condiciones de servicio y económicas para la propiedad. Dirección del personal, preocupándose del correcto funcionamiento en la relación laboral entre patrono y trabajadores.

• Gestor:

De patrimonios inmobiliarios urbanos o rústicos, rentabilizándolos en beneficio de la propiedad, con criterios profesionales, justos, y acordes a la Ley. Manteniéndolos para su correcta conservación y adecuación a las normas de seguridad, higiene y funcionamiento, en interés de sus moradores.

• Representante inmobiliario:

Valoraciones y peritaciones inmobiliarias, también judiciales, traspasos de locales, alquileres, contratos de arrendamiento, viviendas de protección oficial, etc.

• Secretario:

Custodiando la documentación del arrendador o comunidad, dando fe de los acuerdos, posibilitando su aplicación con criterios profesionales de forma ágil y eficaz. Expidiendo certificados de deuda o corriente de pago para una correcta reclamación judicial o transacción inmobiliaria.

• Y cuantas se puedan derivar de lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.

Constitución de comunidades.

Gestión de fincas:

• Constitución de comunidades.
• Administración de comunidades
• Administración de complejos residenciales, de negocio y comerciales.

Servicios de administración y gestión de fincas e inmuebles para:

• Comunidades de vecinos
• Propietarios particulares
• Promotoras inmobiliarias

Obtención del número de identificación fiscal N.I.F de la comunidad.

Obtención de los libros de actas de la comunidad y su legalización y registro en el Registro mercantil.

Altas de suministros.

Contratación de las empresas de servicios: limpieza, mantenimiento, etc.

Apertura de cuentas corrientes.

Solicitud de vado para garajes y entradas de la comunidad que por su naturaleza lo precisaran, tales como entradas de bomberos.

Alta y legalización de piscinas, depósitos de agua, tanques de combustible y transformadores de electricidad necesarios para dar servicio a la comunidad.

Demás gestiones precisas para poner en funcionamiento una comunidad.

Custodia del Libro de Actas y demás documentos de la Comunidad.

Emisión de recibos de la comunidad.

Contabilidad de las cuentas de la comunidad

Preparación de las cuentas anuales y presupuesto según los criterios contables admitidos profesionalmente

Asistencia a la Junta General Ordinaria y aquellas de extrema urgencia justificada, resto se cobran según tarifa de honorarios del Colegio de Administradores

Redacción de las actas

Envío periódico del estado de ingresos y gastos de la comunidad a cada propietario.

Tramitación y gestión de asuntos concernientes a la Comunidad ante las distintas Administraciones Públicas.

Reclamación de impagados (no se incluyen costas judiciales ni de letrados).

Asesoramiento legal en materia de Propiedad horizontal.

Con el Presidente pago de facturas y servicios.

Expedición de certificaciones de deudas o de estar al corriente en los gastos de Comunidad, necesarios para la venta de un piso o local.

Atender a la conservación de la finca, disponiendo las reparaciones urgentes y dando cuenta de forma inmediata al presidente, vicepresidente o algún propietario

Ejecutar los acuerdos adoptados en junta junto al presidente y por orden de éste

Actuar como secretario de la junta.

Adecuación obligatoria a la Ley de protección de datos. LOPD.

Información de la comunidad por internet, para que se pueda ver el estado de la mismo, mes a mes.

Igual que la administración de comunidades.

Igual que la administración de comunidades.

Asesoramiento legal sobre propiedad horizontal y vertical. Siendo la propiedad horizontal la administración de inmuebles y la propiedad vertical, el alquiler de los mismos.

Gestión de alquileres: Contratos de alquiler, búsqueda de inquilinos, cobros, etc.

Elaboración de los presupuestos para el primer periodo con el reparto de cuotas, coeficientes y dotación inicial en provisión de fondos.

Convocatoria de la junta general de propietarios para la constitución de o las comunidades.

Elección de los órganos de gobierno de las mismas, por periodo anual y su funcionamiento.

Presentación de varios presupuestos referidos a las empresas de mantenimiento para la comunidad, socorristas, cuentas bancarias, seguros, suministros T.V. colectivas, etc.

Presentación a la junta para su aprobación de los presupuestos comunitarios, cuotas, empresas de servicios, seguros, etc.

Presentación, si procede, de estatutos y normas de régimen interno de la comunidad.

Constitución. Para ello:

Obtención del número de identificación fiscal de la comunidad N.I.F.

Consecución de los libros de actas y su posterior registro en el registro mercantil pertinente.

Altas de los suministros con las respectivas compañías.

Apertura de cuentas bancarias.

Solicitud del vado para garajes, entrada de bomberos, etc.

Alta y legalización de piscinas.

Demás gestiones precisas para poner en orden, marcha y funcionamiento de una comunidad.

Por la administración de Comunidades de Promotores que tienen por objeto la construcción de un edificio, el Administrador percibirá, orientativamente, sus honorarios en función del coste del proyecto de inversión total, excluido el valor del suelo.

Cooperativa de viviendas o comunidad de bienes:

La forma societaria de Comunidades de Bienes para la construcción de viviendas no parece apropiada ya que la Ley indica que los comuneros son propietarios en las cuantías aportadas, tanto en bienes como en dinero, de uno o más bienes de forma indivisa. Es decir, los comuneros serían propietarios de forma proporcional a lo aportado de la totalidad del edificio, haciendo frente en esas mismas proporciones a los gastos fiscales, mantenimiento, excepto que después de la construcción de la vivienda, esta sociedad se disuelva y su patrimonio sea vendido a los propios comuneros, con la preceptiva división horizontal, pero mantener dicha sociedad sería complicada y generadora de malestar y conflictos a largo plazo.

Los participantes en las Comunidades de Bienes, responden con su propio patrimonio a las posibles pérdidas que tenga dicha comunidad, ya que éstas ni siquiera tienen personalidad jurídica, ni tienen obligación de inscribirse en los Registros Mercantiles. Desde ese punto de vista, claramente los comuneros están asumiendo un riesgo mucho mayor que el cooperativista, que responde sólo de las cantidades con las que participe en la Sociedad Cooperativa, tanto si las ha desembolsado como si no.

Fiscalmente en las Comunidades de Bienes se tributa como rendimientos de actividades económicas dentro del I.R.P.F., mientras que en las Sociedades Cooperativas se tributa dentro del Impuesto de Sociedades al tipo reducido del 25%.

Como las Comunidades de Bienes representan un riesgo mayor para los participantes, comuneros. Está castigado por la legislación que promotores se hagan pasar por supuestos gestores de cooperativas de viviendas, pero no esta tan claro que esté perseguido que promotores realicen gestión de asesoramiento o dirección de Comunidades de Bienes.

Elaboración y redacción de las normas de régimen interno del que se dote la comunidad.

• Actuaciones judiciales:

Actuaciones profesionales que requiera la presencia del administrador, en cualquier Organismo o Junta Municipal.

Actuaciones judiciales, que se requiera la presencia del Administrador.

Preparación de documentación para iniciar acciones judiciales.

La preparación, presentación y gestión completa de aquellas demandas judiciales que no requieran la intervención de profesionales del derecho y la comunidad, encargase dicha gestión al Administrador

• Actualización de rentas.

Actualización de rentas de fincas cuya gestión no se tiene encomendada.

• Alquileres.

Propiedad vertical. Gestión del alquiler de la propiedad del un propietario. Contratos de alquiler, búsqueda de inquilinos, cobros, etc.

• Certificaciones.

Expedición de todo tipo de certificaciones, tales como comunitarias, particulares, para organismos oficiales, juzgados notarias, etc., incluso la certificación de deudas comunitarias en el caso de la compra venta. Esto se realizará por finca registral independiente y de la persona que solicite el certificado, sin que pueda considerarse que la emisión de los certificados son obligaciones comunitarias incluidas dentro de los honorarios que por la administración de la comunidad percibe el administrador.

• Contratos de arrendamiento.

Elaboración y redacción de contratos de arrendamiento de fincas, así como trámites de obtención de cédula de habitabilidad, registro o visado de contrato, constitución de fianza legal, y demás trámites ante los organismos oficiales.

• Desafección y venta de elementos comunes.

Cuando el administrador sea el encargado de proceder a la desafección y venta de elementos comunes de la finca, por orden de la comunidad u otra institución legal.

• Obras, instalaciones y rehabilitación de inmuebles.

Gestión y control económico administrativo de las obras e instalaciones.

• Protección de datos y gestiones ante organismos públicos.

El administrador puede ser el encargado de hacer las gestiones, encaminadas a inscribir en la Agencia de Protección de Datos, así como su seguimiento anual, los ficheros de propietarios así como del personal de la comunidad o propiedad. Esto se tarifica aparte.

El administrador puede ser el encargado de realizar las gestiones conducentes a la legalización de los pasos de carruajes, efectuando la declaración autoliquidación de la Tasa así como la obtención del distintivo identificador del paso de vehículos. Esto se tarifica aparte.

• Recibos.

El Administrador, previo acuerdo con la propiedad, por él o a través del personal de sus oficinas, proceda a la emisión de los recibos de las cuotas de comunidad de los propietarios para su cobro. Igualmente podrá cobrar recibos de alquiler, liquidaciones de gastos comunes, provisión de fondos, saldos etc., pero esto ya sería un añadido a la relación contractual.

Este despacho de administración, nunca cobrará recibo alguno en metálico de cualquier propietario. Tiene la política de que todo cobro y o pago, se realice por banco.

Es política de este despacho, de no ponerse jamás en la cuenta de la comunidad.

• Traspasos.

Redacción y elaboración de la documentación precisa para el traspaso de cualquier negocio que afecte a cualquier local de la comunidad que estemos administrando.

• Valoración de inmuebles.

 Como administradores podemos proceder a la valoración de inmuebles, y también como una segunda opinión respecto a una valoración dada.

Mediante dicha opción, el propietario, tendrá información, mínimo, mes a mes del estado de la comunidad. A ella se accederá mediante una clave que facilitará el administrador y se compondrá, la información de lo siguiente:

Circulares.

Convocatorias.

Detalle del ejercicio.

Facturas pendientes de pago y cobro.

Incidencias.

Movimiento de cuentas.

Recibos cobrados.

Recibos pendientes.

El Despacho virtual es una opción más, que se puede contratar o no, pero muy útil a la hora de informar a los propietarios de la comunidad.

En virtud de la Ley Orgánica de Protección de Datos: Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre y el Reglamento de la Ley de Protección de datos Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre, es obligatorio que las comunidades de vecinos, propietarios, etc., estén inscritas en el registro de la Agencia Española de Protección de Datos. Una vez inscritas, también es obligatorio, elaborar el fichero de datos de los propietarios y el documento de seguridad y si tienen administrador, junto al contrato de administración, la comunidad ha de hacer con él, un contrato de cesión y tratamiento de datos para poder ejercer su trabajo.

Por todo ello desde este despacho de administración, realizamos:

El fichero de datos.

La inscripción.

La elaboración del documento de seguridad

El contrato de cesión de datos a tercero para uso y tratamiento.

Estos servicios se tarifican aparte.

Los trabajos que realiza este despacho de administración de fincas para cualquier comunidad de vecinos y propietarios, son siempre mediante contrato mercantil entre ambas partes. Dicho contrato es de una duración mínima de 1 año natural, el cual se renueva año a año, previo consentimiento de las partes, no de forma automática.

En su clausulado se expresan las obligaciones y deberes de las partes y se firma entre el responsable del despacho de administración y el presidente de la comunidad. Es aconsejable, que previamente, la comunidad en junta de propietarios, haya decidido dicha contratación.

Para poder darle presupuesto, debe contactar con nosotros por F.A.X o correo electrónico y le evaluaremos sus necesidades.

Para ello ha de contactar con nosotros y ha de indicarnos:

Nombre, dirección, teléfono y correo electrónico de quien lo solicita.

Hacernos una descripción detallada de los servicios que precisa y de la obra o servicio de mantenimiento que precisa en caso de necesidad.

Ha de especificar: Nº de viviendas y locales. Nº de garajes y o trasteros. Nº de ascensores. Si poseen calefacción central o no. Existencia o no de piscina y o zonas comunes de recreo y actividades lúdicas. Conserje y cuanto considere oportuno para una completa descripción de la comunidad.

Nº de viviendas.

Nº de locales.

Nº de trasteros.

Nº de plazas de garaje.

Nº de cocheras cerradas.

Portería/Conserjería Hasta 2 empleados.

Grupo de Ascensores.

Calefacción central.

Agua caliente centralizada.

Aire acondicionado centralizado.

Contador divisionario agua fría/caliente.

Póliza seguro multiriesgo.

Antena de T.V., videos comunitarios, porteros.

Centralita telefónica.

Grupos de presión.

Contratas diversas.

Jardín.

Alquiler de elementos comunes.

Piscina.

Alumbrado comunitario.

Viales.

Zona deportiva.

Club social.

Depuradora de aguas.

Por los siguientes servicios descritos, honorarios mensuales mínimos, por lo que se recomienda solicitar presupuesto:

250€ Constitución de la comunidad. Incluye: Libro de actas. Registro en el Registro de la Propiedad y obtención del N.I.F de la comunidad.

4,85 € mes por vivienda y, o local

1,75€ mes por plaza de garaje

1,85€ mes por cochera cerrada

1,50€ mes por trastero

Adecuación de la LOPD: Inscripción 50€. Documento de seguridad 20€ por propiedad.

Comunidad de piscina: 3,50€ mes por propietario.

Precio hora en reuniones adicionales en domicilio: 60,00€

Precio hora en reuniones adicionales en despacho: 40,00€

Lectura de contadores a domicilio: 25,00€

Desplazamiento para recibir gasóleo: 25,00€

Seguros sociales y nóminas de portero/a, mensual: 40,00€

Seguros sociales y nóminas de socorrista, piscina, mensual: 40,00€

Cierre cuentas años atrasados, no administrados por este despacho: 200,00€ por año.

18% de I.V.A No incluído

Los suplidos despacho se facturarán aparte: fotocopias, correo, llamadas a móviles y números de tarificación adicional, etc.).

El pago se realizará, por transferencia bancaria o por talón bancario.

OFICINA MADRID.

Llamada o mensaje de texto al: 606 830 481

OFICINA PUERTOLLANO

Llamada o mensaje de texto al: 616 73 96 64

OFICINA DE MADRID.

C/ Enrique García Álvarez, nº 14. 28031. Madrid.

Telf. 606 830 481

OFICINAS CENTRALES PUERTOLLANO.

C/ Ancha nº 31. 1º3. 13500. Puertollano. Ciudad Real

Telfs. 926 41 52 21 - 616 73 96 64

Fax. 926 41 52 21

Junto a nuestra profesionalidad y empeño por hacer las cosas bien, hay tres características fundamentales en nuestra forma de trabajar:

Cuentas bancarias de la comunidad: Es política de este despacho de administración de fincas el NO ponernos como autorizados, ni titulares, ni cosa por el estilo, en la cuenta o cuentas bancarias de la comunidad.

Cobro de recibos, facturas, etc: Es política de este despacho de administración de fincas, la NO aceptación de cobrar o pagar, en nombre de la comunidad o de cualquier propietarios, de recibos o facturas de la comunidad en metálico. Optamos siempre por el cobro o el pago por el banco. Este despacho de administración de fincas no trabaja con la caja.

Movimiento de cuentas: Es política de este despacho de administración de fincas, el encargo al presidente de la comunidad de solicitar al banco el histórico de movimientos de cuentas de la comunidad para la presentación a los propietarios del balance contable del ejercicio, el cual ha de coincidir con los parciales que vaya presentando este despacho de administración a los propietarios.

Sentencia nº 87/1995 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 10 de Febrero de 1995

Esta Sentencia del Tribunal Supremo de 10/02/1995 dice: el propietario múltiple tiene un solo voto porque se ponderan dos elementos, uno personal y otro económico. [...] En consecuencia, el cómputo ha de hacerse por personas una a una, es decir, de modo que tenga un solo voto el propietario de varios pisos.

La Sentencia no pone por encima el elemento personal sobre el económico. Lo único que manifiesta es que tienen que ir parejos los dos, y que el elemento personal (el voto) de un Propietario es uno por muchas posesiones que tenga en la Comunidad, la única diferencia es que el elemento económico (cuota participación) sí se suman todos sus porcentajes de posesión.

Es caso de discrepancia, no queda otra que la de solicitud de auxilio judicial y juicio de equidad. En un juicio de equidad, la única solución es que el juez determine en equidad. El computo de un voto por propietario es claro y la ley también establece claramente la doble mayoría. Cuando se establece la discrepancia y se va ajuicio de equidad, es el juez quien soluciona el problema en aquellos temas susceptibles de mejora para la Comunidad y oyendo a las partes valorará y dictaminará que es mejor para la Comunidad, independientemente que haya un Propietario dominante, porque por esta razón, jamás se podría realizar cualquier obra o mejora para la Comunidad si un Propietario tiene la mayoría de las cuotas de participación.

Dicho juicio tendrá costes para la comunidad pero lo mismo viendo que tendrán que pagar las costas reconsideran sus actuaciones.

En resumen, un propietario que, digamos, tiene más de una propiedad en la comunidad, tiene un solo voto en la junta, pero ha de pagar a la comunidad por cada una de las propiedades que posea en función de su coeficiente y del presupuesto de gasto acordado para el sostenimiento de la misma.

Acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

Acuerdos que dañen gravemente los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

Acuerdos muy perjudiciales para algún propietario que ante la ley, no tenga obligación de soportarlos o se hayan adoptado con abuso de derecho.

• Para presentarlo, hay que estar legitimado para impugnar el acuerdo y hay que salvar el voto:

Se debe de haber votado en contra en la Junta, haber estado ausente por cualquier causa o haber sido privado indebidamente del derecho a voto.

Hay que estar al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad. Si ese no es el caso hay que depositar judicialmente las cantidades correspondientes a dichas deudas.

• Existe un plazo para la impugnación:

Tres meses, o un año cuando se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos.

• Hay que salvar el voto. Para ello:

Para salvar el voto se ha de pedir al secretario, por parte del interesado, que conste su nombre en el acta, su voto en contra y su intención de impugnar judicialmente el acuerdo, por que entiende que no se ajusta a Ley.

Salvar el voto significa eso, que en el acta quede claro tu nombre y tu voto en contra. En ese momento adquieres el derecho a impugnar después en los plazos que he mencionado antes. Articulo 18. L.P.H

Si no se impugna en el juzgado en los plazos mencionados, la acción caduca y el acuerdo es firme y vincula a todos aunque este acuerdo sea contrario a Ley (ilegal). El juzgado no suele admitir impugnación alguna, si en el acta no se ha salvado el voto.

Este despacho dispone de administrador de fincas colegiado a nivel nacional.

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